Skattefritt salg av bolig: Alt du trenger å vite

Når du selger en bolig kan det noen ganger påløpe skatt på gevinsten, mens du andre ganger kan være fritatt. For å forstå når du må betale skatt og når du kan selge skattefritt, er det viktig å kjenne til reglene og kriteriene som gjelder. Denne artikkelen gir deg en oversikt over skattereglene ved boligsalg.

Når kan man selge bolig skattefritt?

For å selge boligen skattefritt må visse kriterier være oppfylt. Først og fremst må boligen ha vært din primærbolig, altså den boligen hvor du og eventuelt din familie har bodd mesteparten av tiden. Reglene sier at du må ha bodd i boligen i minst ett av de to siste årene før salget.

Eiertiden og botiden er de to viktigste kriteriene. Eier du boligen i nøyaktig ett år før salget, må du ha bodd der hele perioden for at salget skal være skattefritt. Hvis du har eid boligen i mer enn ett år, må du ha bodd der i minst 12 av de siste 24 månedene. Dette kalles ettårsregelen.

Det er viktig å kunne dokumentere både eierskap og botid. Dette gjøres vanligvis gjennom folkeregistrerte opplysninger og andre offentlige dokumenter som viser at du har bodd i boligen i tilstrekkelig tid. Hvis disse kriteriene er oppfylt, slipper du å betale skatt på gevinsten ved salget av boligen.

Unntak kan forekomme hvis du har blitt tvunget til å flytte på grunn av arbeid, sykdom eller andre spesielle omstendigheter. I slike tilfeller kan det være mulig å få unntak fra botidskravet. Dette kalles for brukshindring. Det er viktig å rådføre seg med en skatterådgiver eller megler for å få korrekt informasjon basert på din situasjon.

Leter du etter en eiendomsmegler? Vi kan skaffe deg et gratis og uforpliktende tilbud fra en dyktig eiendomsmegler i ditt nærområde.

Kan oppussing trekkes fra på skatten?

Oppussingskostnader kan trekkes fra på skatten, men dette gjelder primært for boliger som ikke er skattefrie ved salg, som sekundærboliger og utleieboliger. Når man snakker om oppussingskostnader, skiller man på vedlikeholdsutgifter og påkostninger.

Vedlikeholdsutgifter som bringer boligen tilbake til opprinnelig stand er fradragsberettiget. Eksempler på dette er maling av huset, utskifting av gulv eller vinduer til samme standard som tidligere, og reparasjon av eksisterende installasjoner. En viktig forutsetning er at behovet for vedlikehold er til stede. Om du har et 5 år gammelt kjøkken og bare ønsker å fornye dette, vil dette ikke falle inn under nødvendig vedlikehold. Dersom kjøkkenet derimot er fra 1985, vil det sannsynligvis være vanskelig å argumentere mot at det ikke er på høy til med vedlikehold.

Påkostninger, som innebærer en standardheving eller utvidelse av boligen, kan ikke trekkes fra umiddelbart, men kan legges til inngangsverdien på boligen og dermed redusere skattepliktig gevinst ved et senere salg. Eksempler på påkostninger er tilbygg, første gangs maling eller isolering, og oppgraderinger til høyere standard enn tidligere.

Du kan lese mer om skatt når du skal selge bolig eller annen eiendom på Skatteetaten sine sider.

Kan man trekke fra meglerhonorar på skatten?

Hvis du står i en situasjon hvor du må skatte av boligsalget, kan du trekke fra meglerhonorar på skatten. Meglerhonoraret regnes som en salgskostnad og trekkes fra salgsinntekten for å redusere den skattepliktige gevinsten. Det er viktig å kunne dokumentere alle kostnader med kvitteringer og fakturaer.

Dette gjelder spesielt ved salg av sekundærboliger, utleieboliger eller fritidsboliger som ikke oppfyller kravene for skattefritt salg. Når du beregner den skattepliktige gevinsten, kan du inkludere meglerhonorar sammen med andre salgsomkostninger som annonseringsutgifter, takstmann, og juridiske gebyrer. Ved å gjøre dette reduserer du den totale skattepliktige gevinsten og dermed også skatten du må betale på salget​.

For primærboliger som oppfyller kravene til skattefritt salg er det ikke nødvendig å trekke fra meglerhonorar, siden gevinsten allerede er skattefri. Det er likevel en god praksis å holde orden på alle relevante dokumenter i tilfelle spørsmål fra skattemyndighetene.

Hvor mye skatt er det på salg av sekundærbolig?

Ved salg av sekundærbolig er gevinsten skattepliktig. Skattesatsen er den samme som for alminnelig inntekt, som i 2024 er 22%. Det vil si at 22% av gevinsten må betales i skatt. Gevinsten beregnes som forskjellen mellom salgsprisen og kjøpsprisen, justert for eventuelle oppgraderingskostnader, meglerhonorar og andre dokumenterte utgifter knyttet til kjøp og salg av boligen.

Når regnes en bolig som sekundærbolig?

En bolig regnes som sekundærbolig dersom den ikke er din primære bolig, det vil si boligen der du er folkeregistrert og bor mesteparten av tiden. Primærbolig er boligen man bor i, og man kan kun ha én primærbolig. Eksempler på sekundærboliger omfatter utleieboliger, ferieboliger og investeringsobjekter. Skattepliktige regler for sekundærboliger er strengere enn for primærboliger, spesielt når det gjelder skatteplikt ved salg.

Er det skatt på salg av fritidsbolig?

Det er skatt på salg av fritidsbolig, men det finnes unntak. For at salget av en fritidsbolig skal være skattefritt, må du ha eid fritidsboligen i minst fem år og ha brukt den som fritidsbolig i minst fem av de siste åtte årene. Dette innebærer at du må kunne dokumentere at du har oppholdt deg i fritidsboligen i ferier og helger, og at den ikke har vært utleid i denne perioden.

Hvis disse kravene ikke er oppfylt vil gevinsten ved salg av fritidsboligen være skattepliktig med en sats på 22%, som er samme sats som for alminnelig inntekt.

Hvordan unngå skatt på salg av arvet bolig?

For å unngå skatt på salg av en arvet bolig, må du oppfylle visse betingelser. Hvis den avdøde bodde i boligen som sin primærbolig og oppfylte botidskravet, overtar arvingene denne skattefritaksretten. Det betyr at du kan selge boligen skattefritt hvis den avdøde oppfylte kravene for skattefritt salg, det vil si at boligen har vært eid og bebodd i minst ett av de to siste årene før dødsfallet.

Hvis du arver en bolig som ikke oppfyller disse kravene vil salget være skattepliktig. I slike tilfeller kan du trekke fra dokumenterte utgifter til oppussing, vedlikehold og salgskostnader for å redusere den skattepliktige gevinsten.

Kan man overføre bolig til barn?

Ja, du kan overføre bolig til barn enten som gave eller som forskudd på arv.

• Overføre bolig som gave: Å gi boligen som gave innebærer at barnet mottar eiendommen uten å betale kjøpesum. Denne transaksjonen utløser ingen gevinstbeskatning for giveren, men barnet overtar giverens inngangsverdi og skatteposisjoner. Dette betyr at dersom barnet selger boligen senere, vil eventuell gevinst baseres på opprinnelig kjøpspris som foreldrene hadde. Det er viktig å formalisere gaveoverføringen med en gavekontrakt for å unngå fremtidige tvister.
• Overføre bolig som forskudd på arv: Dette fungerer på samme måte som gaveoverføring, men med den hensikt å balansere arven blant flere arvinger. Boligen overføres til barnet, og verdien av boligen trekkes fra barnets fremtidige arv. Som ved gaveoverføring, vil barnet overta foreldrenes inngangsverdi. Det er viktig å dokumentere dette tydelig for å sikre rettferdig fordeling ved senere skifteoppgjør. Skatteetaten krever også at slike transaksjoner rapporteres korrekt i skattemeldingen​.

Få et gratis tilbud fra en lokal eiendomsmegler

Skal du selge boligen, hytta eller annen eiendom og er på jakt etter en eiendomsmegler? Vi samarbeider med eiendomsmeglere i hele landet og kan hjelpe deg med å finne den eiendomsmegleren som passer best for ditt oppdrag.

Få et tilbud

Andre relaterte spørsmål: